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必見!マンション経営で目指すがっぽり節税対策

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テッパン6、新築中心に紹介する
※ただし、新築は買った瞬間に価値が下がります。

新築VS中古 収益を見る

不動産運用は運用益次第。
収益が上がらなければただのボランティアになってしまいます。

■新築マンション利回り・・・表面利回りで通常5~6%程度
■中古マンション利回り・・・表面利回りで8~10%が相場

上記は利回りの相場を比較したものです。中古の方が利回りが高く設定されています。しかし、これはあくまで表面利回り。

リフォーム代などは築年数が上がれば上がるほどコストが大きくなります。

そのため中古物件の表面利回りは数字以上の負担を読み取る必要があるのです。もし中古物件を考えているのであれば、それまで管理業者が行った修繕工事と、今後の修繕計画をチェックしておかなければなりません。

もちろん、それに対し新築マンションの場合は、特別な負担がすぐ家主に掛かってくるようなリスクは想定されないため、額面通りの利回りと考えて差し支え無いでしょう。

ただし、新築は購入した瞬間に価値が落ちると言われています。買ったその瞬間に、購入した新築の金額では売れなくなる、ということです。
自分が住むわけでなければ、新築にこだわる必要もないかとは思います。また、リフォームも5~10年程度の中古などであれば状況によりそこまで考えなくても良いかもしれませんし、最近のマンションは比較的キレイに作られていますのでそこまでお金をかける必要もないでしょう。

新築VS中古 予算を見る

予算に合わせて、考えるのであれば中古物件に分があります。

都内で人気のエリアともなれば、地価が下がっているとは言え、やはり割高。それに対し中古物件なら人気エリアでも比較的安価に購入できるでしょう。

ただ、中古物件の場合、購入価格が安ければ安いほど、直近に大きな修繕工事などがあるかもしれないリスクに備えなければなりません。

すぐに手放すつもりの転売目的とするのが、賢い選択かもしれませんね。

それに対して新築の場合は、修繕計画がしっかりしている業者であれば、ローン完済後も綺麗な状態を保っている可能性が高いといえます。

転売を考えた時にも中古よりも断然有利でしょう。

新築VS中古 ローンを見る

新築の場合は、提携ローンを利用した自己資金0円からの不動産取得プランも利用できます。価格相場が中古よりも高くなりますが、自己資金の心配がいらなくなるというのは利点です。

中古物件の場合は、平均50%までというのが一般的。築年数によっては融資が得られず、100%自己資金といった場合もあるようです。

資金繰りは不動産投資の難題。融資の受けやすさを考えると、断然新築の方が借りやすいのです。

一見、不動産は中古の方が始めやすそうな印象がありますが、実は・・・新築物件の方が担保力にも優れているため融資がおりやすい傾向にあると言えます。

 
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